Приложение № 12

Программа (текст) обучения

на тему «Рента»

 Программа (текст) обучения на тему: «Рента».

1. Введение.

Дополнительным источником дохода для пенсионеров, которые не могут осуществлять трудовую деятельность, а государственных пенсий, пособий недостаточно для обеспечения достойной жизни может служить рента. Рента – это  регулярный способ получения дополнительного дохода, взамен передаваемого движимого или недвижимого имущества. Чаще всего, рента используется пенсионерами, так как уровень пенсии невысок, зарабатывать уже сложно, а если просто продать квартиру, то негде будет жить. Плательщиками ренты становятся люди, которые не могут приобрести квартиру даже с использованием кредитных средств. В этом случае в сделке выгоду получает  плательщик ренты – обычно фактическая стоимость рентной квартиры оказывается значительно ниже.

2. Правовое регулирование.

Правовое регулирование рентных договоров осуществляется нормами главы 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая, включает 23 статьи, сформулированных таким образом, чтобы обеспечить повышенную правовую и социальную защиту более слабой в экономическом отношении стороны этого договора — получателя ренты, даже в тех случаях, когда стороны не предусмотрели в договоре важные для нее условия.

3. Рента

Рента представляет собой денежную сумму, которую одно лицо обязуется выплачивать другому в обмен на передаваемое им в его собственность имущество.

Таким образом, сторонами договора ренты являются:

— получатель ренты — лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество;

— плательщик ренты — лицо, которое в обмен на переданное в собственность имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренты денежную сумму либо предоставлять денежные средства на его содержание в иной форме.

Имущество по договору ренты может быть любым, так как ГК РФ не содержит относительно имущества специальных требований, то есть это могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. Однако на практике, как правило, по договору ренты передаются в собственность жилые помещения (квартиры, жилые дома и т.п.). Рента может выплачиваться как в виде твердой денежной суммы, периодически выплачиваемой лично получателю ренты либо путем безналичных расчетов, либо плательщик ренты может обеспечивать содержание получателя ренты, то есть приобретать для него продукты питания, медицинские препараты, оплачивать лечение в медицинских организациях, оплачивать услуги по социальному обслуживанию и т.п.

4. Правила заключения договора о ренте

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной.

Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству.

Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором.

Обратите внимание!

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Для заключения договора ренты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите форму и размер ренты.

В настоящее время наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В первом случае в обмен на получение имущества в собственность плательщик ренты осуществляет регулярные денежные выплаты, во втором — предоставляет содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам).

Ежемесячный размер пожизненной ренты при отчуждении имущества бесплатно должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ (в Краснодарском крае, в настоящее время он составил 10698 руб.), а при отсутствии указанной величины — не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Аналогичные требования закон устанавливает и в отношении размера постоянной ренты.

Размер установленной договором пожизненной или постоянной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения подлежит увеличению с учетом роста прожиточного минимума.

Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Обратите внимание!

В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Шаг 2. Согласуйте основные условия договора.

Сторонам договора следует согласовать размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты, а также иные условия. Если имущество передается за плату, то следует определить размер денежной выплаты и ее срок. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно детально указать, какие именно услуги плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и т.п.). Стороны могут предусмотреть в договоре и оплату ритуальных услуг.

Если заключается договор, предусматривающий передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Обратите внимание!

Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых являются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них его доля переходит к другим получателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего из них.

Шаг 3. Заключите договор.

Договор ренты составляется в письменной форме и подписывается получателем ренты и плательщиком ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Обратите внимание!

Если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга.

Шаг 4. Зарегистрируйте переход права собственности.

С 01.02.2019 после удостоверения договора ренты нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

Если договор заключен до 01.02.2019, а также, если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Для этого в Росреестр нужно представить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР РЕНТЫ?

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.

Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло.

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель.

Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты).

Основания для расторжения договора ренты:

1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;

2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.

Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.

Основания для выкупа ренты:

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору.

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты).

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты.

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты).

Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты).

Шаг 4. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Плюсы и минусы ренты для получателя.

Рассмотрев и проанализировав ренту, можно выделить плюсы и минусы:

Плюсы ренты:

Получение дополнительного ежемесячного дохода

Улучшение качества жизни за счет дополнительного набора товаров и услуг

Отсутствие дополнительных расходов

Возможность получения ренты в виде социальных услуг

Минусы ренты:

Лишение права собственности на имущество (чаще всего жилье)

Возможные конфликты с родственниками из-за потери недвижимости

Личная незащищенность от мошенничества

Большая вероятность нарушения своих обязательств сторонами

Вероятность смены плательщика ренты

5. Риски

В любых категориях финансовых операций всегда есть люди, желающие поживиться на них. А рента – особый случай: на кону большая сумма, а пенсионеры – люди наивные, вот и количество мошенников в этой сфере достаточно большое.

Риски при заключении договора ренты меняются от некачественно оказанных услуг до прямой угрозы жизни. Плательщики ренты могут покупать получателю ренты некачественные дешевые товары, не соблюдать сроки оказания услуг, всячески злоупотреблять доверчивостью получателя (пенсионера), надеясь на его финансовую безграмотность и юридическую незащищенность. При составлении договора мошенники могут значительно занизить стоимость квартиры, рассчитывая на то, что никто не будет проверять рыночную оценку. В результате пенсионер может недополучить возможную выгоду. Для нейтрализации или сведения к минимуму подобного рода рисков необходимо:

• Тщательно выбирать плательщика ренты – лучше, если плательщиком будет социально ориентированное предприятие или фонд
• Заключать максимально подробный договор
• Фиксировать все оплаты и оказанные услуги с обязательной подписью обеих сторон
• Просчитывать и сравнивать сумму платежей за предполагаемый период жизни и стоимость квартиры.

Как не загнать себя в угол:

1. Выбираем лицо, которому отдаем свое имущество в пожизненную ренту:

— Если это физическое лицо – максимально изучить и проверить его: поспрашивать знакомых, позвонить человеку на работу, поинтересоваться его характеристиками

— Лучше отдать предпочтение социальной организации, которая занимается уходом за пенсионерами

2. Оформляем договор ренты с пожизненным содержанием – максимально четко и подробно указываем:

— Наименование предоставляемых услуг

— Их количество и периодичность в неделю, в месяц

— Сроки и объемы оказываемых услуг

— При расчете ежемесячных платежей и выкупной цены необходимо заранее определить среднюю рыночную стоимость квартиры. Это можно сделать по объявлениям о продаже недвижимости в вашем районе в газете или ресурсах Интернета.

3. Обязательно нотариально удостоверяем договор ренты и регистрируем переход права собственности на недвижимое имущество по договору в регистрирующем органе.

Получаем ренту:

• В специально заведенной для этого тетради четко фиксируем все полученные платежи и услуги
• Раз в месяц производим запись в этой тетради: «Все обязательства по договору выполнены в полном объеме. За текущий месяц стороны претензий друг к другу не имеют» с указанием даты записи и подписями заинтересованных сторон.

6. Заключение

Подведя итог, можно сказать, что законодательство максимально защищает права пенсионеров в получении ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом.